纽约“pied-a-terre”第二住宅税通过：谁将缴税与税率

纽约市新的第二住宅税预计将使许多富裕豪华公寓业主的房产税负翻倍以上。州立法者在周三通过了针对非主要居住地产的税收，以帮助缩小城市预算缺口。

所谓“pied-a-terre”税将对价值100万美元及以上的第二套住房征收，预计可带来5亿美元收入。CNBC获得的税收细节显示，该物业税将分两个阶段生效。

两阶段征收时间：2026起先按现行估值征收

第一阶段为前两年税务年度2026-2027与2027-2028，凡是由纽约市财政与税务部门认定、价值超过100万美元的公寓（condos）与合作公寓（co-ops）将纳入征税。

其中，价值100万至300万美元的物业按4%年税率征收；价值300万至500万美元按5.25%年税率征收；价值500万美元以上按6.5%年税率征收。

尽管税率看起来较高，专家表示城市较为陈旧的评估与估值体系会显著低估房产，从而降低实际税负。专家称，城市估值往往仅为真实市场价值的10%或更低。

2028后逐步以可比成交估值，并下调税率

城市不会立即彻底改造体系，而是根据预算文件逐步更新估值及税负。自2028-2029税务年度起，房产价值将基于可比成交（comparable sales）来确定。由于估值可能显著上升，税率将进行相应调整以做平衡。

按预算计划，在估值调整后，价值500万至1500万美元的物业适用0.8%的税率；价值1500万至2500万美元适用1.05%的税率；价值2500万美元以上适用1.3%的税率。

肯·格里芬成为“第二住宅税”争议焦点

纽约市市长佐兰·曼达尼（Zohran Mamdani）发布一段在肯·格里芬（Ken Griffin）五大道中央公园南（220 Central Park South）公寓外的宣传视频后，格里芬成为该税的“面孔”。格里芬随后反击，威胁未来可能撤出纽约业务与工作岗位。

CNBC测算称，考虑到格里芬在佛罗里达为税务居民，在新税下他的曼哈顿房产税账单将超过三倍。

格里芬在2019年以2.38亿美元购买了该座面积约24000平方英尺的顶层公寓。但据政府记录，该公寓在城市估值仅为1550万美元。根据城市记录，格里芬在2026-2027税务年度的房产税为858,332美元。

在“pied-a-terre”税的前两年，格里芬的房产税预计将超过翻倍至约187万美元。自2028-2029税务年度起，该税额将增加到略低于400万美元。

此外，公开报道显示，格里芬还以总计8300万美元购买了740 Park Ave 的两套公寓。按相关计算，这两处房产在2028年起的税额为110万美元，使他在曼哈顿的全部房产总房产税超过500万美元。

尽管城市政界人士认为富裕人群“负担得起”，房地产经纪人和税务律师表示，实际“贴纸冲击”（sticker shock）可能会很显著。

税务律师罗伯特·波拉克（Robert Pollack）表示：“我的所有客户都已经觉得他们付得太多了。这些数字很关键。我不在乎你有多富。”